후순위 대출과 실질적 주택담보대출 종류 완전 정리

최근 정부가 주택담보대출(주담대) 한도와 규제를 강화하면서, 다양한 형태의 대출 상품들이 주목받고 있습니다. 특히 '후순위대출', '경락잔금대출', '중도금대출'과 같이 이름은 다르지만 주택을 담보로 하는 사실상의 주담대인 상품들도 규제 대상에 포함되고 있습니다.

이 글에서는 후순위 대출의 개념과 조건부터,
규제의 영향을 받는 주담대 유사 상품들을 하나하나 상세히 정리해드립니다.

후순위 대출이란?

✔️ 개념

후순위 대출이란 기존 주택담보대출(선순위) 이후에 같은 주택을 담보로 다시 받는 대출을 말합니다. 이때 은행은 대출 회수 순위가 낮아지고 위험도가 올라갑니다. 하여 상대적으로 금리가 높고 한도가 낮을 수 있습니다.

✔️ 주요 특징

  • 주담대 잔액이 있어도 동일 주택 담보로 추가 대출 가능
  • 통상 LTV 총합이 80% 이내로 제한
  • 비은행권에서 취급하는 경우가 많아 금리가 6~12%로 높음
  • 주로 생활자금, 사업자금, 전세보증금 반환 목적으로 사용

✔️ 규제 여부

후순위라고 해도 주택이 담보이기 때문에 DSR, LTV 규제 대상입니다.

주택담보대출 종류별 정리

2025년 현재, 주택담보대출은 다양한 형태로 제공되고 있으며, 각 상품별로 금리, 상환 방식, 대상자 요건이 다릅니다. 아래는 가장 대표적인 4가지 유형을 정리한 내용입니다.

① 일반 주택담보대출 (주담대)

  • 용도: 주택 구입, 자금 마련 등
  • 적용 규제: LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율)
  • LTV: 수도권은 보통 40~50%, 비수도권은 더 높음
  • 금리: 고정 또는 변동 금리 (2025년 기준 약 3.5% ~ 4.2%)
  • 상환 방식:
    • 원리금 균등상환
    • 원금 균등상환
    • 만기 일시상환

② 주택담보 생활안정자금대출

  • 대상: 아파트 등 주택 보유자 중 고정 수입이 없거나 긴급 생활비가 필요한 경우
  • 용도: 생활비, 의료비, 교육비, 기존 대출 상환 등
  • 특징:
    • 과거 1억 원 한도 제한이 있었으나 현재는 해제
    • 은행별 심사 기준에 따라 1억~무제한까지 가능
  • 금리 수준:
    • 고정형: 3.3% ~ 3.9%
    • 변동형: 4.0% ~ 4.2%

③ 정책형 대출 (디딤돌·버팀목·보금자리론 등)

  • 대상: 무주택 서민, 신혼부부, 생애최초 주택 구입자 등
  • 용도: 주택 구입
  • 특징:
    • 정부 또는 주택금융공사 주관
    • 시중은행보다 낮은 우대 금리 제공
    • 대출 한도는 정책별로 상이함

④ 전세자금대출

  • 용도: 전세 보증금 마련
  • 대상: 무주택자 또는 전세 세입자
  • 특징:
    • 보증기관(주택금융공사, HUG 등)의 보증서를 기반으로 실행
    • 주택담보대출은 아니지만 DSR 규제에 포함
    • 부채 총량 관리 대상이기 때문에 정부 정책 변화에 따라 회수되거나 제한될 수 있음

주택담보대출과 비슷한 성격의 기타 대출들

다음은 이름은 다르지만 주택과 직접 연결되어 있으며 실질적으로 담보대출로 분류되는 주요 상품들입니다.

① 경락잔금대출

  • 개념: 경매에서 낙찰받은 부동산의 잔금을 마련하기 위한 대출
  • 담보: 낙찰 주택
  • 한도: 감정가의 70~80% (지역·신용등급에 따라 변동)
  • 특징: 경매 낙찰 이후 잔금납부 기한 내에 실행되어야 함
  • 규제: 주담대와 동일하게 LTV·DSR 규제 적용

② 후순위담보대출

  • 개념: 기존 주담대 이후 동일 주택을 담보로 추가 대출
  • 담보: 기존 담보물과 동일
  • 한도: LTV 합산 80% 이하, DSR 적용
  • 특징: 비은행권 위주, 고금리 구조
  • 규제: 주담대와 동일

③ 중도금대출

  • 개념: 분양 아파트 계약자가 중도금을 납부하기 위한 대출
  • 담보: 분양권(실물 주택 아님)
  • 한도: 분양가의 50~60%, 6회 분납
  • 특징: 건설사 보증 기반의 집단대출
  • 규제: 직접적인 주담대는 아니나, 간접 규제 및 전매제한 연동

④ 전세자금대출

  • 개념: 세입자가 전세보증금을 마련하기 위한 대출
  • 담보: 주택 보증서 또는 계약서 기반
  • 한도: 최대 5억원 (신청자 소득·주택 가격 기준)
  • 특징: 무주택자 중심, 보증기관(주택금융공사 등) 필수
  • 규제: 주택담보 아님에도 DSR 포함, 다주택자는 제한

실질적 주택담보대출 분류표

대출 종류 주택 담보 여부 규제 적용 비고
주택담보대출 ✅ ✅ LTV·DSR 모두 적용
경락잔금대출 ✅ ✅ 낙찰 주택 담보
후순위담보대출 ✅ ✅ 비은행권 중심, 고금리
중도금대출 ❌ (분양권 담보) ⚠️ 간접 적용 전매 제한, 입주자격과 연계
전세자금대출 ❌ ⚠️ 간접 적용 보증기관 통해 실행, DSR 반영

주택 담보 관련 대출, 이름보다 '실질'이 중요합니다

현재의 대출 규제 환경에서는 단순히 상품명이 ‘주택담보대출’인지 아닌지를 따지는 것이 아니라, 주택을 담보로 했는지 또는 주택 구입·전세와 직결된 목적의 대출인지가 훨씬 중요합니다.

경락잔금대출, 후순위대출, 중도금대출, 전세자금대출 모두 실질적으로는 주담대 범주에 들어가며, 규제지역이나 소득에 따라 대출 가능 여부가 달라질 수 있으니 DSR·LTV 계산을 반드시 사전 점검하는 것이 중요합니다.

대출을 고려하고 있다면 반드시 본인의 부채 상황, 주택 보유 현황, 소득 기준 등을 기준으로 전문가 상담을 받아보시기 바랍니다.